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Agevolazione prima casa e donazione

Agenzia delle Entrate
Circ. n. 18/E/2013 del 29.5.2013 

L'art. 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342 hanno introdotto la possibilità di fruire, tra l'altro per le donazioni, delle agevolazioni previste per l' acquisto della “ prima casa ”. 
Ai sensi del comma 3 del predetto art. 69, l'agevolazione, concernente l'applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, è prevista per i trasferimenti "... della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall'art. 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima , allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 ...".
La citata disposizione di favore, come chiarito con la citata circolare 22 gennaio 2008, n. 3/E, non è applicabile agli atti a titolo gratuito e alla costituzione di vincoli di destinazione non espressamente contemplati dalla norma stessa.
Tale disciplina, infatti, reca una norma speciale agevolativa non suscettibile di interpretazione estensiva. Il successivo comma 4 dello stesso art. 69 dispone che l'interessato, nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione, deve, altresì, dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell'agevolazione “prima casa”, prevedendo l'applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, in forza del richiamo al comma 4 della nota II-bis dell'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR In ordine al regime decadenziale dal beneficio “prima casa” richiesto in sede di atto di donazione da parte di più beneficiari, con la risoluzione 15 marzo 2011, n. 33/E, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che la mendacità della dichiarazione concernente la sussistenza dei requisiti può essere imputata solo al soggetto che l'ha resa, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dall'origine. Tuttavia, poiché è sulla base di tale dichiarazione che è stato concesso il beneficio anche agli altri soggetti interessati, la mendacità della dichiarazione comporta la decadenza non solo in capo al dichiarante, ma anche in capo agli altri coeredi o donatari, mentre la relativa sanzione risulterà applicabile unicamente al beneficiario che si è reso colpevole della dichiarazione mendace.
Analogamente opererà per intero la decadenza dal beneficio, nel caso in cui il dichiarante non trasferisca, entro diciotto mesi dall'acquisizione dell'immobile, la residenza nel comune in cui è sito l'immobile stesso. 
In tale ipotesi, il recupero dell'imposta, come pure la relativa sanzione, interesserà interamente ed esclusivamente il beneficiario dichiarante. Le stesse considerazioni vanno fatte per l'ipotesi in cui il beneficiario-dichiarante rivenda l'immobile entro cinque anni dall'acquisizione, senza procedere entro un anno
dall'alienazione al riacquisto di altro immobile da adibire a “ prima casa ”. Anche in questo caso, si avrà la decadenza per intero del beneficio, con recupero dell'imposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante. Per quanto riguarda, invece, l'ipotesi di rivendita infraquinquennale dell'immobile oggetto dell'agevolazione da parte di un coerede/donatario non dichiarante si ritiene, sulla base di analoghe considerazioni, che ciò non comporti alcuna decadenza dal beneficio neanche in capo al soggetto che ha ceduto l'immobile. 
A titolo esemplificativo, si ponga il caso di un donatario che abbia beneficiato dell'agevolazione, nonostante, al momento della successione/donazione, non fosse in possesso dei requisiti per aver già fruito a titolo personale dell'agevolazione prima casa. Appare evidente come, in questa ipotesi, una successiva rivendita infraquinquennale della quota di proprietà sia del tutto irrilevante non essendo possibile né perdere né mantenere un requisito che, di fatto, non era richiesto né posseduto ab origine.
Pertanto, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dell'agevolazione, senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti che non sono mai stati loro richiesti. Peraltro, ai medesimi soggetti, non è data la possibilità di optare per una diversa tassazione, in quanto l'agevolazione è concessa dal legislatore, in modo unitario, per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sull'atto di trasferimento dell'immobile per successione. 
Si rammenta che il regime di favore di cui al citato art. 69 comporta esclusivamente l'applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale (che sono dovute nella misura fissa di 168 euro, anziché nella misura ordinaria del 2% e 1%), non anche il riconoscimento di alcun beneficio per quanto attiene l'applicazione dell'imposta sulle successioni e donazioni, che segue il regime ordinario (cfr. circ. 22 gennaio 2008, n. 3/E). L'agevolazione “prima casa” fruita per l' acquisto di immobili a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro), stante la diversità dei presupposti che legittimano l' acquisto del bene agevolato.
Diversamente, l'agevolazione “prima casa” fruita per l' acquisto di immobili per donazione, preclude ulteriori acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.

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